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本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
李克強(qiáng)總理3月18日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，為落實(shí)《政府工作報(bào)告》關(guān)于全面實(shí)施營(yíng)改增的要求，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，會(huì)議進(jìn)行了部署。從5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。
有關(guān)部門估算稱，預(yù)計(jì)今年實(shí)施營(yíng)改增可減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。李克強(qiáng)說，今年中央政府赤字率提高到3%，財(cái)政赤字增加5600億元，這些錢要主要用于給企業(yè)減稅。
近期，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍也表示，這次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。
那么，“營(yíng)改增”將對(duì)個(gè)人二手房買賣造成什么影響？交易稅費(fèi)到底是增加了還是減少了？
現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅？
目前二手房交易需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。
其中，營(yíng)業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。
“營(yíng)改增”后二手房交易稅費(fèi)是增是減？
對(duì)此，鏈家網(wǎng)認(rèn)為，國(guó)家營(yíng)改增的改革方向和本意是減輕稅負(fù)，二手房交易的整體稅收是下降的，不會(huì)增加。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“營(yíng)改增”的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能夠得到抵扣�？梢詮膬深惒煌馁�(gòu)房行為中得到解釋：
第一類：購(gòu)房者購(gòu)買了一套50萬元的住房，目前價(jià)格上升到100萬元，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬元，而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為5萬元。（增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額）
第二類：購(gòu)房者購(gòu)買了一套90萬元的住房，目前價(jià)格上升到100萬元，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬元，而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
“如此對(duì)比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。
也有分析人士認(rèn)為，對(duì)于房產(chǎn)證在5年以上的，營(yíng)改增則是一個(gè)利空消息，因?yàn)楫?dāng)初的價(jià)格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌；營(yíng)改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥砝U納，國(guó)家就是為了鼓勵(lì)交易、流通。
“房?jī)r(jià)地圖”是這樣的，該買還是該賣？
弄清楚了“營(yíng)改增”二手房稅費(fèi)的變動(dòng)，我們就要了解下手里的房，或是心儀的房最近漲了嗎？答案是……
房?jī)r(jià)又漲了！但你知道北上深這些一線城市的房?jī)r(jià)究竟有多高嗎？你又知道成都、長(zhǎng)沙、昆明和東莞這些二線城市的房?jī)r(jià)到底有多“低”嗎？
中國(guó)房?jī)r(jià)地圖
這份“中國(guó)房?jī)r(jià)地圖”包括全國(guó)70個(gè)主要城市的最新（2016年2月）房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，由中金公司房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜腋櫋⑺鸭�、整理多方資料（包括搜房網(wǎng)、一些房產(chǎn)中介及其他數(shù)據(jù)源）制作而成。
如果你對(duì)上述房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)沒啥概念，看下圖：
100萬對(duì)99.99%的中國(guó)人來說，都不是一個(gè)小數(shù)字，但對(duì)于房?jī)r(jià)、尤其是北上深的房?jī)r(jià)來說……
中國(guó)房?jī)r(jià)收入比地圖
如你所知，房?jī)r(jià)并不是由當(dāng)?shù)鼐用衿骄?gòu)買力所決定的。對(duì)于絕大部分只有工資收入的個(gè)人（或家庭）來說，買房是一輩子的事。
如果將各城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行排列，如下：
中國(guó)工資地圖
和房?jī)r(jià)不同，中國(guó)各城市人均工資相差并不大，如下：
70個(gè)主要城市中，2014年平均工資（城鎮(zhèn)就業(yè)人員平均工資）最低的邯鄲只有41219元，最高的北京（在崗職工平均工資）人均102268元，不足邯鄲的2.5倍。要知道，北京房?jī)r(jià)（70943元/平米）可是邯鄲（5097元/平米）的13.9倍。
假如北京邯鄲兩地房?jī)r(jià)存在套利空間，是北京房?jī)r(jià)太高還是邯鄲房?jī)r(jià)太低了呢？
如果將各個(gè)城市的房?jī)r(jià)與工資做成一個(gè)散點(diǎn)圖，如下：
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)、收入，人口全能解釋清楚！
人口老齡化來臨之后，經(jīng)濟(jì)減速是必然的，因?yàn)樨?fù)擔(dān)重了，而橫向?qū)Ρ热毡卷n國(guó)，這些成功跨越中等收入陷阱的國(guó)家，無一例外的都是當(dāng)時(shí)過坑的時(shí)候年輕，腿腳利索。所以人家一使勁就跳過去了。而咱們現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)不具備這個(gè)能力了。所以全國(guó)平均而言，跨不過中等收入陷阱是個(gè)大概率事件。
當(dāng)然這里還得說一句，特大城市除外，因?yàn)樘卮蟪鞘衅鋵?shí)就是在用吸星大法，吸走了全國(guó)的精壯勞動(dòng)力，以上海為例，年輕的人口還是很多的，這么多的年輕人口，使得上海的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，人民收入也已經(jīng)入圍，當(dāng)然房?jī)r(jià)幾乎跟紐約，倫敦，洛杉磯差不多了。
那么現(xiàn)在問題又來了，盡管上海在全國(guó)范圍內(nèi)很年輕，但相比于自己的以往而言，上海也變得越來越老了，而且在嚴(yán)格控制特大城市人口的政策指導(dǎo)下，上海的人口開始出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)，一開始我還以為是炒作，后來拿到了上海的用水用電的數(shù)據(jù)圖一看，真的是人口減少了，起碼是人口不在流入了，跟上海一樣，北京也出現(xiàn)了同樣的問題。
而這10幾年來一線城市之所以房?jī)r(jià)一直漲，就是因?yàn)橛啦煌Ｐ娜丝诹魅�，一年增加幾十萬上百萬人口，再加上貨幣超發(fā)，所以一線城市的房?jī)r(jià)早就進(jìn)入了泡沫階段，相比來說三四線城市的房?jī)r(jià)到有些冤枉。
我們可以看看，日本和美國(guó)當(dāng)年房?jī)r(jià)和人口的對(duì)比，又是一個(gè)巧合，人口老齡化來臨之后，房?jī)r(jià)發(fā)生了一個(gè)不可逆的下跌。這會(huì)不會(huì)發(fā)生在一線大城市中呢？我相信會(huì)的，最簡(jiǎn)單的道理，房子是給人住的，你改善需求，也要把之前的房子賣給比你更窮的人，如果你找不到比你更窮的人去接你手上房子的時(shí)候，所有改善性需求的鏈條都會(huì)中斷。
而人口不增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)，就會(huì)讓這種需求發(fā)生逆轉(zhuǎn)。隨著老齡化加劇，一線大城市的常住老年人口，將會(huì)釋放出巨大的房屋供給，北京上海是否還缺房子，確實(shí)是個(gè)巨大的問題。
最后做個(gè)注解，我常常在想，北京有多少套房子，這個(gè)數(shù)據(jù)很難調(diào)查嗎，但好像一直就沒有這個(gè)數(shù)據(jù)。我想肯定是有些人害怕透露這個(gè)真相，因?yàn)槠鋵?shí)簡(jiǎn)單算就知道房子已經(jīng)供大于求了，以2015年北京2100萬人口計(jì)算，每人30平米，大概就是6億平米，按照一套房子90平米粗略統(tǒng)計(jì)，大概600多萬套也就夠了。終于在2012年北京公布的階梯電價(jià)方案的時(shí)候，一不小心泄露了天機(jī)：北京全市現(xiàn)有589.36萬戶“一戶一表”居民用戶。
換句話說，一戶一表，你怎么也得有個(gè)房子才能叫一戶吧，所以至少有589萬套房子，再加上其他房產(chǎn)，北京存量房數(shù)量在2012年你的時(shí)候，就至少應(yīng)該達(dá)到600萬套。2015年的竣工面積大約是2600萬平米，大概是小30萬套。
換句話說2012-2015這三年間，北京至少還得增加個(gè)100萬套，夠300萬人居住的。這還不算搬到燕郊去的那些常住人口，所以怎么算都是夠住了。未來人口下降，會(huì)讓房子稀缺這個(gè)謊言不攻自破。
